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    佛山在線

    卓哥說房 | 抵押貸轉換房貸,當中風險你知道嗎?

    “抵押經營貸利率4.18%,房貸利率6.2%,相差約2%,可否用經營貸來抵房貸?”最近,有朋友向筆者咨詢此方式是否可行。

    的確,去年下半年,有很多房貸利率在6%左右,買房者利率負擔較重,而另一方面,抵押經營貸、裝修貸利率普遍在4%左右,利差較大,有些經營貸期限在10年、甚至20年,與房貸利率期限相當,強大的利率差,使這部分購房者動了經營貸置換歪主意。

    具體操作就是通過墊資結清剩余按揭貸款,然后重新向銀行申請一筆抵押經營貸款,以后就按月償還經營貸就行。如果真的置換,那就是一年有2%左右的利率差,如果是200萬的房貸,一年能省4萬左右的利息,30年就是120萬!這樣一來,這種置換是不是很有吸引力?

    那么,這樣做到底有沒有風險呢?

    首先,要辦理抵押經營貸,你需要有一家法人是你的公司。如果沒有的話,就需要注冊一家公司,以后每年都需要為公司進行報稅,這是一項長期及繁瑣的事。當然也可以請人代處理,又要支付一筆長期費用。更重要的是,在整個貸款存續期間這個公司都不能注銷,因為如果經營主體不存在了,銀行會要求提前結清貸款。

    第二,就是第三方提款的風險。因為申請的是經營性貸款,所以銀行放款的錢是直接打款到第三方的賬戶的,不會直接到你的賬戶。銀行這樣做,這也是為了防止這筆貸款被挪作他用。那么,這個時候,你要辦理抵押經營貸,你就需要尋找可靠的第三方,否則可能不僅沒有拿到錢,還背上貸款。

    第三,這筆貸款也有被拒的風險?,F在銀行對經營貸款的審核相比幾年前嚴格很多了。如果真的只是一家空殼公司,也沒有真實的業務,貸款被拒的概率還是很大的。

    第四,銀行可能會提前收回貸款。一般商業貸之所有有10年、20年期限,是利用了氣球貸,有一年、二年及三年一審的,利率在4%以下的,一般都是一年一審。銀行方面承諾,只要個人征信不出問題,這種審批一般都會沒問題,但如果是征信或企業經營出現問題,銀行就會要求提前收回貸款。還有,部分銀行會要求在一定階段,3年或5年,結清所有貸款再放款,這對一般人來說有較大資金壓力。

    最后,如果銀行發現了資金違規使用,會提前收回貸款,風險很大。

    所以,經營貸轉換房貸,會面臨很大風險?,F在很多金融中介電話,經常推銷這種或那種經營貸、裝修貸,某某銀行有3%年裝修貸,其實這里面很多是在偷換概念,有的是開個大額度信用卡,然后辦理10分期,每期月手續費是0.25%,年手續費就是3%,不再另收利息,但這手續費不贊同于年化利率,3%的年手續費轉換成年化利率約是5.6%。還有一般金融中介是按放款金額收費,一般是1%的手續費。

    文/梁瑞卓

    編輯丨朱韻耀


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